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城建发展深陷“三境”:窘境、困境、苦境丨年报
作者:网站采编关键词:
摘要：??乐居财经?程孟瑶?发自北京 ??或许是因为股价长期低位徘徊于5、6元之间，城建发展(.SH)抛出了一份总额不超过8亿元的股份回购计划书。 ??按回购资金总额上限8亿元、下限4亿元，且回
??乐居财经?程孟瑶?发自北京
??或许是因为股价长期低位徘徊于5、6元之间，城建发展(.SH)抛出了一份总额不超过8亿元的股份回购计划书。
??按回购资金总额上限8亿元、下限4亿元，且回购价格上限7.00元/股进行测算，预计回购股份数量为5,714.29?~11,428.57万股，约占公司目前已发行总股本的2.53%~5.06%。
??但市场对此表现颇为平淡。公告之后的第一个交易日，城建发展开盘价为5.08元/股，最高5.17元，最低5.07元，报收5.12元。
??或许年报业绩的“不给力”，也在拖着城建发展股价的“后腿”。
??4月9日，城建发展发布了2020年年度报告，期内，城建发展实现营业收入138.91亿元，同比减少15.46%；实现归属于上市公司股东净利润12.34亿元，同比减少40.88%；净资产收益率4.55%，同比下降49.83个百分点。
??在主营业务房地产开发方面，实现营业收入128.73亿元，同比减少18.28%，由于对应营销成本减少26.51%，毛利率增长7.67个百分点至31.52%。
??2020年全年，城建发展共实现销售金额212.45亿元，销售回款191.91亿元，同比减少6.32%。?
??盈利的窘境
??数据来看，公允值变动收益是城建发展近年来净利润的重要组成。
??2019年城建发展实现归母净利润20.9亿元，其中公允值变动收益贡献8.3亿元；?2020年归母净利润12.3亿元，其中公允值变动收益贡献3.2亿元。近两年来，约30%净利润来自于此。
??城建发展好“玩”股票，这是公允值变动收益的来源。2020年，交易性金融资产产生3.5亿元收益，主要源于其持有的国信证券、锦州银行等上市公司股票，其中国信证券期内收益达4.42亿元。
??扣除非经常性损益后，2020年城建发展的净利润9.13亿元，同比减少35.15%，扣非净利润率仅6.57%。
??年报提到，这9.13亿元的收入，主要来自与兴华公司、兴顺公司、兴瑞公司这三家房地产开发与经营公司，具体来看
??兴华公司报告期实现营业收入 35.68 亿元，净利润 2.15 亿元，主要销售其所开发的世华龙樾、海梓府、青岛龙樾湾等项目所实现的收益。
??兴顺公司报告期实现营业收入27.17亿元，净利润2.5亿元，主要销售其所开发的平各庄项目商品房所实现的盈利。
??兴瑞公司报告期实现营业收入3.88亿元，净利润2.66亿元，主要转售其所购买的安置房所实现的盈利。据乐居财经了解，兴瑞置业转售的即是北京市东城区望坛棚户区改造项目，该项目于2016年6月被并表城建发展。
??由此来看，城建发展主营业务的单公司利润不及其在金融市场的投资收益。
??实际上，城建发展的盈利能力有下滑趋势。
??从2016年到2020年五年时间，城建发展总资产从760亿元逐年增长到1313.64亿元，但总资产报酬率在2020年末仅0.87%，同比下降54.57%，一个参考值是2020年中期，上市房企资产报酬率均值为1.60%。
??同时，近五年年报数据显示，城建发展归母净利润分别为：14.44亿元、14.56亿元、12.30亿元、20.88亿元、12.34亿元，净利润率分别为：12.42%、10.37%、9.19%、12.71%、8.88%。2020年，其归母净利和净利率同时创五年内新低。
??扩张的困境
??值得注意的是，2020年城建发展的棚改项目取得较多进展，但项目多集中在北京，其中，望坛项目整体签约比例突破99.5%，12月完成土地整体出让工作；临河项目B、C片区资金平衡地块实现土地入市价格调整，并挂牌入市，并于8月底全部成交；保定项目实现一期100%征收和房屋拆除；海子角项目街区控规顺利通过，列入北京市棚改计划；动感花园项目完成了星火站全部房款的回款工作，竣工备案取得进展。
??在百亿级房企圈子待了多年的城建发展，想要做大规模，全国化布局是其必经之路。报告期内，城建发展加大合作力度，新增远洋、旭辉、平安等合作伙伴，通过招拍挂、联合竞买、法拍、政府专项债等多种方式获得黄山谭家桥南部组团、丰台大瓦窑、临河棚改C地块、青岛西郭庄等项目。
??尽管表现出了扩张的野心，但从规模上看，北京依然是城建发展项目最多的城市，在2020年销售和转结的47个项目中，北京占了34个，城建发展64.02%的营业收入也来自北京。
??2020年末，城建发展持有待开发土地面积58.87万方，遍及北京、天津、重庆、保定、三亚等重点区域，在城建发展持有待开发的25个项目中，有12个位于北京，其中包含9个一级开发项目；处于前期、在建、竣工阶段的共有50个项目，其中31个位于北京，包含12个一级开发与棚改项目。
文章来源：《城建档案》 网址: http://www.cjdazz.cn/zonghexinwen/2021/0413/755.html